L’esenzione IMU per gli edifici (beni merce) destinati alla vendita

I “beni merce” hanno rappresentato una complessa interpretazione applicativa ai fini IMU da parte dei Comuni, vista anche la normativa non molto chiara.
Ripercorrendo la disciplina in materia di imposizione sui fabbricati abbiamo:
- Con il D.L. 102/2013 all’art.2 viene concessa ai fini IMU una agevolazione per la imprese che hanno costruito immobili destinati alla vendita. Dal 2014 la disciplina viene confermata con il comma 2, esentando le imprese costruttrici all’applicazione dell’IMU per i fabbricati costruiti e destinati alla vendita, e non siano in ogni caso locati. La locazione anche temporanea fa venir meno il requisito di bene destinato alla vendita.

Per fruire di tale agevolazione ci devono essere contestualmente alcuni presupposti quali:
- PRIMA L’immobile deve avere la caratteristica di fabbricato, come meglio definito secondo la R.M. n. 46/E/1998, quindi deve essere una costruzione coperta isolata o separata da muri, dalla fondamenta al tetto, con uno o più scale e accessi. Deve esserci comunque un permesso a costruire.
- Bisogna fare una nota, va precisato che la norma non imponga alcuna destinazione catastale, quindi comprende tutti gli immobili purchè fabbricati.
- SECONDA il fabbricato deve essere destinato alla vendita da parte dell’impresa costruttrice intesa come costruttore o immobiliare che affida la costruzione a terzi, anche se trattasi di attività occasionale. Se il fabbricato viene acquistato finito e poi rivenduto, viene a meno il principio di costruzione e non si può fruire dell’agevolazione.
- Rientrano in tale agevolazione, a seguito del chiarimento della Risoluzione del Dipartimento delle Finanze 11/DF del 11-12-2013 anche gli edifici con ingente ristrutturazione come definito dall’art.3 comma 1 lettera c-d-f del DPR 380/2001 e i fabbricati in costruzione.
- TERZA ai fini contabili devono risultare come “rimanenza”, non beni del ciclo produttivo, cosi da generati ricavi nel caso di vendita, non plusvalenze o minisvalenze.
- I casi in cui l’agevolazione viene a meno è quando un fabbricato viene locato.

Per fare un esempio, se una società possiede più immobili, quelli destinati al ciclo produttivo come i propri uffici o capannoni saranno iscritti nei cespiti quindi oggetti di ammortamento, non soggetti all’agevolazione. Quelli destinati alla vendita, iscritti come cespiti saranno esentati.

L’esenzione dell’IMU decorre dalla data di ultimazione dei lavori o accatastamento come chiarito dalla Corte di Cassazione n.24942/2008. Come detto, perde l’agevolazione in caso di locazione o spostamento in immobile patrimonio o strumentale all’azienda.
Per usufruire dell’agevolazione c’è l’obbligo dichiarativo come previsto dall’art. 2 comma 5bis del D.L. 102/2013. In tale modello vengono elencati i riferimenti identificativi e la loro classificazione. In mancanza di dichiarazione il soggetto è accertabile per mancato pagamento dell’IMU.
Tale dichiarazione è valida anche per gli anni successivi se i requisiti non vengono modificati, fino alla vendita dell’immobile.

Una casistica particolare risulta invece per le figure giuridiche quali le cooperative edilizie, che costruiscono gli alloggi per i propri soci. Gli immobili costruiti da cooperative sono destinati ai soci stessi, attraverso mezzi ed obiettivi propri, quindi non alla vendita, come chiarito dall’ IFEL il 28.05.2015.

Non bisogna fare un parallelo con la TASI, istituita con la legge 147/2013 che non prevede alcun esonero. La legge di stabilità 208/2015 al comma 14 lettera c) aggiunge al comma 678 una disposizione che l’aliquota è ridotta allo 0,1 per cento. I comuni possono modificare la suddetta aliquota, in aumento, sino allo 0,25 per cento o, in diminuzione, fino all’azzeramento.

26 APRILE 2018,
Dott. Massimo Baruffaldi

I commenti sono chiusi

<-- ezapp prot2 - ezpp_pn /notizie/lesenzione-imu-per-gli-edifici-beni-merce-destinati-alla-vendita/-->