Il cambio di destinazione d’uso – Le resistenze dei comuni

Cambio di destinazione d’uso ai sensi dell’art.23 ter della L.S. 164/2014.

Estveritas data la propria esperienza, è stata incaricata di seguire un caso molto delicato riguardante un fabbricato e il relativo cambio di destinazione d’uso da produttivo a direzionale. L’immobile, sorge su lotto a destinazione ARE MISTA PRODUTTIVA/TERZIARIA. Relativamente al Cambio di destinazione d’uso, in merito ai parcheggi, l’articolo del Piano di Lottizzazione indica :” All’interno dei comparti dovranno essere reperiti per la commercialità gli Standard previsti dalla L.R. 61/85. Nonché dalla L.R. 37/1999”. Pertanto, il progetto dovrà reperire mq 1 d parcheggio ogni mq 1 di superficie utile calpestabile da destinarsi a direzionale, mentre a commerciale secondo standard previsti dalla L.R. 61/85 e L.R. 37/1999.Il permesso a costruire rilasciato, prevedeva unità sia ARTIGIANALI che COMMERCIALI. Quelle ARTIGIANALI (con la classica formula “UFFICI ARTIGIANALI”) sono la maggioranza, indipendentemente dalla superficie, lo standard è rapportato ad 1/10 della superficie del lotto. Le unità DIREZIONALI e COMMERCIALI, sono state indicate nella misura massima possibile, stante il limite dettato dal rapporto di parcheggio che deve essere 1mq su 1 mq.
A seguito della nuova normativa D.P.R. 380 all’art. 23-ter, lo stato disciplina cos’è il mutamento della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante definendo le 5 categorie omogenee:
1) residenziale [4];
2) turistico-ricettiva;
3) produttiva e direzionale;
4) commerciale;
5) rurale.
Secondo la nuova normativa, direzionale e produttivo fanno parte della stessa categoria. Dunque il cambio destinazione uso urbanisticamente rilevante è solo quello che comporta il passaggio tra l’una e l’altra delle cinque categorie funzionalmente autonome indicate dal 1 comma dell’art. 23 ter, indipendentemente dalla realizzazione o meno di opere. In tal modo è assicurata tutela alla zonizzazione e controllo sull’adeguatezza degli standard in relazione all’incidenza dei diversi usi. All’interno della stessa categoria le destinazioni d’uso sono ritenute urbanisticamente omogenee, in quanto determinano carichi urbanistici sostanzialmente equivalenti. I Comuni possono dettagliare le tipologie delle destinazioni uso degli immobili all’interno della stessa categoria funzionale (es. prevedendo gli usi di studi professionali, ambulatori, palestre, artigianato, ecc.) ma non possono modificare le “categorie funzionali” che devono essere solo quelle (cinque) stabilite dalla legge.
Inoltre l’articolo 3 specifica che : Le regioni adeguano la propria legislazione ai principi del presente articolo entro 90 giorni dalla data della relativa entrata in vigore. Decorso tale termine, trovano applicazione diretta le disposizioni di cui al presente articolo. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento del¬ la destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.
Essendo quindi entro la stessa categoria produttiva e direzionale, è possibile fare una variante al progetto, trasformando le destinazioni attuali indicate con ARTIGIANALE, con la destinazione DIREZIONALE, per consentire l’insediamento di servizi ed altro che non prevedono vendita diretta al pubblico. Le categorie direzionali sono più genericamente identificate come prestatori di servizi, spesso attraverso la vendita del know-how ma rientrano anche prodotti materiali ed immateriali/servizi. L’Ente locale in merito a ciò in genere valuta il tipo di attività che intende insediarsi per comprendere se è conforme alla destinazione d’uso del locale.
Il mercato ha comportato ingenti cambiamenti, venendo a complicare l’attribuzione della destinazione in attività che sono “miste”.
Il comma 2 dell’art. 23 indica il criterio per l’attribuzione della destinazione d’uso: “…La destinazione d’uso di un fabbricato o di unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile..”. In presenza quindi di una “destinazione mista” nell’ambito di uno stesso fabbricato o di una unità immobiliare, la norma statale chiarisce che la destinazione d’uso è quella che risulta prevalente in termini di quantità di superficie utile, ossia quella equivalente ad almeno il 50,1%. La superficie da considerare sarà quella autorizzata dal titolo abilitativo, ivi compreso eventuali accertamenti di conformità urbanistico-edilizia, non potendosi considerare usi in atto in contrasto con i titoli edilizi. In assenza di titolo abilitativo si farà riferimento alla classificazione catastale attribuita in sede di primo accatastamento ovvero ad altri documenti probanti . La definizione di superficie utile cui fare riferimento, nel silenzio della disposizione, sarà quella delle norme tecniche degli strumenti urbanistici comunali.
Altra tematica importante è la corresponsione degli oneri di urbanizzazione. Nel caso della modifica della destinazione d’uso cui si correla un maggior carico urbanistico è integrato il presupposto che giustifica l’imposizione al titolare del pagamento della differenza tra gli oneri di urbanizzazione dovuti per la destinazione originaria e quelle, se più elevati dovuti per la nuova destinazione impressa (cfr. C. di S. Sez. V, 30 agosto 2013, n° 4326).
È da sottolineare che è riconosciuta potestà ai comuni in merito all'ammissibilità dei mutamenti all'interno della stessa categoria funzionale, ma non relativamente all'individuazione del mutamento urbanisticamente rilevante. Ciò vuol dire diversificare di nuovo a livello territoriale le soluzioni operative, mettendo in discussione la portata innovativa del decreto in merito al regime delle destinazioni d'uso e della loro variazione che potrebbe, invece, avere effetti positivi sugli interventi di riqualificazione urbana.
In conclusione le novazioni introdotte dall’art. 23 ter del T.U.E. nel definire quale mutamento d’uso rilevante, quello subordinato a titolo edilizio (anche oneroso) dispongono, che è consentito solo verso usi ritenuti ammissibili dal piano urbanistico a condizione che sussistano le dotazioni territoriali e pertinenziali di standard derivanti dal maggior peso insediativo che si otterrà con la trasformazione dell’immobile.

03 luglio 2018,

Dott. Massimo Baruffaldi

I commenti sono chiusi

<-- ezapp prot2 - ezpp_pn /notizie/il-cambio-di-destinazione-duso-le-resistenze-dei-comuni/-->