Ci sarà un nuovo “Piano Casa” in Veneto?

PROGETTO DI LEGGE 402

C’è molta curiosità se la legge “piano casa” avrà un seguito. Essa ha consentito di effettuare una importante attività edilizia con ricadute economiche sul territorio e soddisfare le esigenze spaziali e funzionali dei proprietari degli immobili. Certamente si, il testo è in fase avanzata di elaborazione, anche se non definitivo.
La legge “piano casa” in scadenza a dicembre 2018, sarà sostituita da una nuova versione che attualmente è già stata vista ed in Giunta Regionale il 8/10/18 ed in seconda commissione e presto diverrà operativa. La legge introduce 2 principi innovativi, la rinaturalizzazione dell’area e perseguire la qualità della vita. Sempre vivo il nuovo concetto di incentivazione alla realizzazione del verde, riprendendo i principi delle recenti leggi nazionali che ne consente le agevolazioni fiscali.
Per fruire quindi delle potenzialità permesse dall’attuale “piano casa” è indispensabile depositare le richieste entro il 31 dicembre 2018.
Tale strumento ha consentito di valorizzare immobili vetusti, conseguire efficientamenti energetici, con ampliamenti fino al 70% nel caso di demolizione e ricostruzione.
Il nuovo testo si presenta con una veste più moderata limitando i parametri degli ampliamenti. Da evidenziare che l’attuale “piano casa” ha creato anche qualche problema in termini di distanze dai confini ed in genere lo sforamento dei parametri strereometrici del PRG o del PAT consentendo ampliamenti spesso in deroga, dove i soggetti terzi hanno effettuato spesso ricorso per aver visto lesi i loro diritti.
Il nuovo testo introduce una novità, l’ormai famoso credito edilizio, che finalmente dovrebbe trovare applicazione in modo più semplice e agevole.
Andando ad osservare l’art. 8 del nuovo testo regionale, individuiamo le consistenze volumetriche che la legge consente di ampliare, fino al:
• + 20% purchè il fabbricato sia portato in classe A4;
• + 30% se viene altresì prevista la copertura verde con superficie maggiore di 50mq;
• + 40% se vi è la messa in sicurezza sismica.
Rimane attuale l’applicazione sulle unità a schiera, quelle di testa possono vedere applicazione diretta senza l’interessamento degli altri soggetti, mentre per quelle interposte è necessario che tutte effettuino l’intervento per un risultato omogeneo.
Seguono ulteriori possibilità incrementative attraverso l’utilizzo del cd. “credito edilizio” fino al:
• + 50% se almeno la metà dell’ampliamento deriva dalla valorizzazione di crediti edilizi;
• + 60% nel caso di unifamiliari con volume inferiore a 800mc , semprechè la metà della consistenza sia generata dalla valorizzazione dei crediti edilizi.
Il piano è applicabile anche nelle Zone agricole, purchè trattasi di prima casa. Questo intendimento evita di incrementare il carico urbanistico con la conseguenza di evitare la compromissione delle aree fragili spesso non dotate di adeguati urbanizzazioni, infrastrutture e sottoservizi.
Va evidenziato, come oggi, visto che gli strumenti e le modalità sono cambiate, si parli sempre più di “credito edilizio” per la rinaturalizzazione delle aree ed altre operazioni.
Va dedicata una riflessione in merito al credito edilizio in quanto si tratta di disciplina totalmente nuova, elemento che consentirà importanti ricomposizioni e rinaturalizzazione del territorio.
L’art. 4 della proposta di legge “Crediti edilizi da rinaturalizzazione)”, descrive varie casistiche. Vi è la possibilità di effettuare la completa demolizione dei manufatti incongrui e la rinaturalizzazione del suolo. In alternativa, i crediti edilizi da rinaturalizzazione possono sorgere anche a fronte della sottoscrizione di apposita convenzione con il comune con la quale gli aventi titolo si impegnano senza condizione alcuna alla esecuzione degli interventi di demolizione dei manufatti incongrui e di rinaturalizzazione del suolo, con prestazione di adeguate garanzie. La proposta di legge illustra che deve altresì prevedere il collegamento temporale e funzionale fra l'impegno a demolire e il corrispondente riconoscimento all'utilizzo, anche da parte di terzi, dei crediti edilizi così generati in altro luogo urbanisticamente idoneo ed il completamento degli interventi di demolizione e di rinaturalizzazione del suolo che deve comunque avvenire entro tre mesi dal rilascio del certificato di agibilità per il nuovo edificato, decorsi i quali trovano applicazione le disposizioni di cui all'articolo 31 del D.P.R. n. 380/01.
I crediti edilizi da rinaturalizzazione sono liberamente commerciabili ai sensi dell'articolo 2643, comma 2 bis del codice civile, conservano efficacia e possono essere utilizzati, a pena di decadenza, entro dieci anni dalla loro iscrizione in apposita sezione del Registro Comunale Elettronico dei Crediti Edilizi (RECRED) di cui all'articolo 17, comma 5, lettera e), della legge regionale 23 aprile 2004, n. 11. 5.
L’opportunità per il 2019 sembra quindi delinearsi a breve. Ovviamente vengono messe in gioco consistenze più esigue e meno impattanti sul territorio.
La legge consentirà di applicare il piano casa valorizzando il proprio immobile.

7.11.2018
Dott. Massimo Baruffaldi

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