ANALISI DELLA VALORIZZAZIONE IMMOBILIARE – Quello che i progettisti non fanno

ANALISI DELLA VALORIZZAZIONE IMMOBILIARE - Quello che i progettisti non fanno

Spesso la progettazione non tiene conto dell’analisi di mercato, venendo così a realizzare interventi di difficile collocazione, proprio perché spesso il professionista non ha le conoscenze o indicazioni della parametrazioni di riferimento.
L’attività è atta a comprendere il posizionamento di lotti residenziali facenti parte di un nuovo insediamento, raffrontati al mercato competitor, sotto vari punti di vista. Il raffronto non è fatto solo sul prezzo ma anche con l’analisi dei fattori ambientali, sociali, fruibilità, spesso intangibili ai quali bisogna rapportare un valore economico.
L’area oggetto di studio è collocata in una zona servita da adeguata viabilità in un centro abitato in provincia di Padova.
Il progetto prevede un rafforzamento dell‘accessibilità anche mediante la realizzazione di una pista ciclopedonale atta a collegare il complesso edilizio con tutta la rete ciclopedonale che dalla sommità arginale di estende per tutto il territorio. La pratica per il recupero è stata oggetto di valutazioni del prezzo di vendita sommarie comportando un errato posizionamento nel mercato.
L’intervento in oggetto attualmente copre circa 20.000 mq a destinazione agricola E2 con sovrastanti fabbricati aziendali fatiscenti. La previsione di recupero porterebbe ad una “riconversione” della volumetria esistente dagli attuali 45.000 mc a circa 25.000 mc residenziali. La riduzione del volume spesso, se dovutamente calcolata comporta una valorizzazione del bene.
Non si tratta di una riduzione ma di una parametrizzazione per differenti destinazioni e tipologia, secondo un coefficiente di conversione.
L’area interessata dall’intervento di recupero, a seguito, della demolizione di edifici, dovrebbe risultare di circa 50.000 mq per essere ottimale ad insediare circa 50 lotti ed intercettare una fascia di mercato che ricerca immobili indipendenti, immersi nel verde, comode ai servizi, con ampio scoperto.

L’intervento si rende equilibrato ed appetibile nel mercato qualora si riesca a trovare il corretto equilibrio tra il valore dell’immobile finito e delle caratteristiche dirette e indirette connesse. La valorizzazione deve sfruttare il valore intrinseco, quindi implementare il valore percepito, sia dal punto di vista ambientale, sia per la qualità dell’abitare dal punto di vista fisico (privacy, sicurezza, indipendenza).
Tali fattori sono determinati valorizzando tali caratteristiche facendo si che un potenziale cliente che ha disponibilità per abitare in zona più centrale possa valutare questa alternativa al centro, che offre uno stile di vita migliore a prezzo inferiore.

4 luglio 2018,

Dott. Massimo Baruffaldi

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