Aggiornamento della locazione-valutazione immobiliare

IL CASO

Est Veritas, specialista nelle valutazioni immobiliari, incaricata da una nota società, ha di recente valutato la congruità dei valori di locazione correnti rispetto al mercato attuale ed eventuale valutazione di capitalizzazione dell’immobile mediante acquisto.
Si tratta di un edificio costruito nel 2010, sviluppato su 2 livelli con al suo interno una presenza di uffici per funzioni destinate al mercato terziario. Si parla di una superficie di locazione pari a 1.107,28 mq. Il prezzo di locazione contrattualizzato è di 8.300,00 euro/mese pari a 99.600,00 euro/annui. Il prezzo d’affitto è pari a 7,50 euro/mq.
Esaminando 15 immobili per caratteristiche e ubicazioni similari si è analizzato il valore effettivo di affitto per unità similari attraverso la modalità UNI 11558-2014 mediante il metodo MCA (Market Comparison Approach) , che ammonterebbe a 6,00 euro/mq :
- Affitto allineato con i parametri di mercato attuale (circa 6 euro/mq) : 6.643,00 euro/mese, corrispondenti a 79.716,00 euro/annui.
Potrebbe quindi essere valutata una riduzione d’affitto pari al 19,96%, pari per euro annuali 19.884,00 annui. Il rischio più rilevante sta dalla parte del proprietario che, qualora l’affittuario decidesse di andarsene, potrebbe trovarsi con un immobile sfitto per un tempo medio tra i 6 e 12 mesi, se non oltre. Tale impatto, anche se di un solo anno corrisponde ad una proiezione di una riduzione del 10% in 10 anni. Date le specifiche condizioni, si arriva a decidere che è sostenibile a vantaggio reciproco una riduzione dell’attuale locazione del 30% pari a 2.490,00 al mese e 29.880,00 euro/annui, che determinerebbero un importo di locazione pari ad 69.720,00 euro annui.
L’altra possibile strada per la società era quella di capitalizzare l’intervento piuttosto che pagare gli affitti.
Un immobile di recente costruzione con caratteristiche adeguate alla società possono essere acquistati a valori di circa 1.100,00- 1.250,00 euro/mq. Il valore di acquisto sarebbe quindi un minimo di euro 1.218.008,00 e ad un massimo di euro 1.384.100,00. Valore medio per un immobile usato, euro: 1.301.054,00.
Un immobile di nuova costruzione con caratteristiche adeguate alla società possono essere acquistati a valori di circa 1.450,00-1.750,00 euro/mq. Il valore di acquisto sarebbe quindi pari ad un minimo di euro 1.605.556 ed un massimo di 1.937.740,00. Valore medio da assumere per un edifico nuovo 1.771.648,00.
Facendo riferimento ad un investimento immobiliare di circa 1.536.351,00 euro, simulando un mutuo avremmo la seguente situazione:
- 30% Equity euro 460.905,30
- 70% Mutuo ipotecario ANNI 15 tasso 3% per euro 1.075.455,00
- Rata mutuo mensile euro 7.426,00 pari a euro 89.112 annui.
Rispetto al prezzo di affitto annuo pagato attualmente, ne deriva una maggior riduzione annua di euro 10.488,00.
Esiste altresì la possibilità di approfittare del mercato delle aste immobiliari, previa adeguata ricerca e selezione. Tale opportunità permette di trarre dei vantaggi molto consistenti. Tale opportunità potrebbe consentire un acquisto con valori e relativo mutuo molto meno consistente, pari a circa 885.000 euro considerando la stessa metratura (1.107,28 mq).Considerando la differenza tra i valori attualmente pagati e i valori di mercato effettivo, e le possibili occasioni di mercato (possibilità di acquisto immobile all’asta) si ritiene che la società possa rimanere in affitto chiedendo una riduzione del 30% all’attuale locatore e solo nel caso non venga presa in considerazione, valutare possibili occasioni di mercato.
La richiesta di diminuzione di affitto, redatta da Estveritas, è stata presentata al Consiglio di Amministrazione della società proprietaria dove la puntuale e dettagliata analisi congruente alla realtà è stata accettata.

Dott. Massimo Baruffaldi

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